買房注意事項有哪些？第一次買房要注意什麼？在本篇文章中，京懋建築將為大家介紹看房注意事項，並分享買房中期與後期的交屋注意事項，包含房貸、簽約流程以及買房稅費評估，最後還會附上建設公司推薦資訊供你參考。
一、第一次買房要注意什麼？新手買房就從這些買房注意事項下手！
人生大事莫過於買房，這不僅是一筆龐大的投資，更是關乎未來生活品質的重要決定。然而，買房過程中的細節繁複，對於首次購屋者來說更是充滿挑戰，以下就讓我們從最基礎的買房子注意事項出發，讓你能夠在購屋過程中少走彎路，買到心目中的理想家園。
（一）買房子前要做什麼？評估自身需求和預算
需求
在選擇適合的房子時，首先需要考慮自身及家庭的具體需求，包括：
- 居住空間：根據家庭成員的數量和生活習慣，確定需要多少房間和衛浴，以及是否需要書房、客廳、餐廳等多功能空間。考慮到未來家庭成員可能增多，如有計劃要生孩子，也建議可以提前規劃額外的空間。
- 車位需求：如果家中擁有車輛或未來打算購車，則需確認所選的房子是否設有車位。
- 生活機能：評估距離工作地點、學校、車站等交通樞紐的距離以及周邊是否有傳統市場、超市、醫院、診所等基本生活機能。
- 未來發展需求：評估未來可能的需求變化。例如，如果有小孩，則需要考慮附近的學區是否適合；如果家中有長輩，則需要確認住宅是否有電梯或無障礙設施，方便長者的日常生活。
預算
確認自己的需求以後，接下來便需要評估自己的預算，在預算和需求中取得平衡。評估預算時，主要包括以下幾個方面：
- 可用存款：評估目前擁有的可用資金，包括現金儲蓄和其他流動資產。
- 每月還款能力：根據自己的收入和支出情況，計算每月能夠承擔的貸款還款金額。同時也需要考慮到未來的貸款利率、還款期限等因素。一般來說，會建議每月還款額不應超過家庭月收入的 3 分之 1，以避免入不敷出的情況。
- 其他費用：除了頭期款和房貸以外，買房時還需一併考慮其他相關費用，如相關稅費、保險費、裝修費以及搬遷費用等，才能事先在預算中預留彈性空間。
- 未來財務規劃：制定預算時也應充分考量到未來可能的變化，如收入增減、家庭開支變化等，越早提前規劃才能即時應對可能面臨的財務壓力。
（二）買公寓注意事項有哪些？一起了解 3 大常見房屋類型
評估完自身的需求和預算後，接下來就是選擇適合自己的房屋類型。不過，究竟買大樓、透天、公寓有哪些注意事項？該怎麼選擇才是最適合自己的？以下就讓我們一起來看看不同房屋類型的利弊。
公寓
公寓通常為 6 層樓以下、沒有電梯的低層建築。相較於其他類型房屋，公寓的價格通常較低，且戶數較少，社區相對單純。不過大部分公寓屋齡較高，可能需要較多的整修費用，對於高樓層的住戶，上下樓也比較不方便。
華廈、大樓
華廈、大樓為 5~12 層樓以上且有配備電梯的建築。華廈和大樓的空間設計通常比較現代化，包括地下停車場、公共休閒設施如健身房、游泳池等，生活便利性較高，但相對地，由於設施較多，管理費也可能隨之提升。
透天
透天厝屬於獨棟住宅，通常為 2 層或 3 層，擁有獨立的居住空間，不與其他住戶共用設施，有較高的隱私性和自主性。同時，透天厝因為空間大，因此特別適合多代同堂或需要較大居住空間的家庭。
不過由於透天厝沒有公共管理單位，因此所有維護和修繕責任均由屋主自行承擔，維護保養成本較高。此外，透天厝的位置通常位於城市邊緣或郊區，交通可能不如城市中心便捷，生活機能也較薄弱。
（三）哪裡可以買房子？認識常見 3 個買房管道
房仲公司
房仲公司是由專業房地產經紀人組成，能提供全方位的買房服務，從房源推薦、實地看房、價格談判到簽約過戶，都能給予專業建議和幫助。透過房仲公司，可以省去自行尋找房源的過程，同時房仲人員也會代為安排看屋、處理相關文件，並協助議價、過戶，為你省去許多時間和精力。
建設公司代銷
建設公司代銷是指建設公司委託專業銷售團隊，直接向買家銷售房屋，這種方式通常適用於新建的住宅項目。有些建設公司也經常會推出各種優惠活動，例如免息分期付款、首付折扣等，有助於減輕購房壓力。
屋主自售
屋主自售是指房屋所有者直接向買家出售房產，不透過任何仲介或代銷機構，買家與屋主直接洽談交易條件。由於沒有仲介機構的介入，買家和賣家都可以省去一筆仲介費用，在價格上有更多的談判空間。直接與屋主接觸，也可以讓買家更全面了解房屋的實際狀況、歷史維修記錄等細節。
不過，屋主自售管道的所有交易手續和文件的處理都需由買賣雙方自行完成，這對於不熟悉房地產交易流程的買家來說，可能會比較繁瑣複雜，也容易遇到詐騙或糾紛，增加交易風險。
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二、買房前期│看房子要注意什麼？盤點 7 個看房注意事項！
（一）建築基本資訊
- 建商、營造商：了解建商與營造商的背景、過去建案的口碑、財務狀況等，可初步評估建案的品質。
- 車位資訊：了解車位的數量、類型（如平面式、機械式），以及車位的大小和高度限制，確保能夠滿足你的車輛停放需求。
- 梯戶比例：梯戶比例是指該棟樓的電梯數量與單一層居住戶數的比例，像是 1：3（一層 3 戶配上 1 個電梯或一層 6 戶配上 2 個電梯），比例越小等電梯的時間越短，隱私性和居住品質也會相對較好。
（二）屋齡、屋況
- 是否有裝修： 若房屋有裝修過，需仔細檢查裝修的品質，是否有偷工減料的情況。此外，裝修可能涉及水電管線、格局的更動，需確認管線是否老化、符合規範，以及是否有影響到建築原始結構。
- 屋內有無漏水、壁癌、裂縫：檢查牆面是否有水痕、剝落、發霉等現象，以及梁柱是否有裂縫。
（三）房子格局、採光
- 室內高度：室內高度會直接影響房屋的空間感。較高的天花板能讓房間看起來更加寬敞和開闊，有助於營造舒適的居住環境。高度適中的房屋也能為設計裝修提供更多可能性，例如可以設置吊燈、天花板裝飾，或者利用高度增加儲物空間。
- 房間數：房間數量應該根據家庭的實際需求來決定，而如果有計劃擴大家庭成員，或經常有親友來訪，則可能需要更多的房間數量。
- 房屋座向：房屋的座向會影響室內的日照時間和強度。同時，良好的房屋座向也有助於自然通風，減少室內空氣悶熱的感覺。
- 廁所是否開窗：開窗的廁所能有效排出濕氣和異味，保持空氣流通，減少霉菌滋生。除了通風外，廁所開窗也能引入自然光線，讓空間更加明亮。
（四）生活機能、鄰避設施
- 交通機能：周邊是否有捷運站、火車站、公車站等大眾運輸工具，方便通勤。同時也可以留意周邊道路是否容易有塞車問題。若家中有車或未來有買車需求，也需要一併考量周邊是否有足夠的停車位。
- 商業機能：周邊是否有超市、便利商店、傳統市場等，方便採購生活用品；以及周邊的餐飲選擇是否豐富多樣。
- 公共設施：周邊是否有公園、綠地等休閒空間，或是郵局、銀行等機構。若有小孩則可以考量周邊的學區、教育資源是否豐富。
- 鄰避設施：鄰避設施是指可能對居住環境造成負面影響的設施，如垃圾處理場、工廠、發電廠、高壓電塔、殯儀館等。
（五）社區管理、公設
- 入住情形：入住率高的社區通常管理較完善，生活機能也較便利。空屋率過高可能表示社區存在某些潛在問題，例如交通不便、噪音等。
- 公設項目及維護費用：了解社區提供的公設項目，如健身房、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳等，是否符合自己的需求。另外，這些設施的實際使用情況、開放時間以及維護狀況，也都是需要觀察的重點。同時，也因為公設的維護需要一定的費用，所以建議可以進一步了解這些費用的分攤方式和透明度。
- 管理費：了解管理費包含哪些項目，如保全費用、清潔費用、修繕費用等。同時也可以詢問管理費的收費標準、使用去向以及是否有定期的財務報告，幫助你判斷管理費用的合理性和社區管理是否透明公開。
- 垃圾處理：了解該社區是否有專門的垃圾區域、收垃圾的頻率等，如果有專門的垃圾區域也可以一併觀察衛生狀況、是否有專人管理等細節。
（六）看房時間
看房時間的選擇，對了解房屋來說很重要，因此會建議增加看房次數，以充分了解房屋的真實狀況：
- 白天看房：白天是了解房屋採光和通風情況的最佳時間。可以觀察陽光進入房屋的角度和亮度，以及各房間的自然光照情況。此外，白天也便於檢查房屋周圍的景觀、鄰近道路的交通噪音，以及整體環境的清潔度和舒適性。
- 晚上看房：晚上看房能讓你了解社區的夜間氛圍和安全性。可以觀察社區的燈光設施是否充足、保全措施是否完善，以及鄰居的生活習慣、周邊噪音是否會對你的居住環境造成干擾。
- 下雨天看房：下雨時，可以特別留意屋頂、窗戶、陽台等處是否有漏水或滲水的情況，牆角和天花板是否出現潮濕跡象。
（七）成交行情、待售情形
- 鄰近物件的行情：可以利用內政部提供的實價登錄網站或相關房地產網站，查詢附近相似物件的成交價格。 對照時，要注意物件的樓層、朝向、屋齡、坪數等因素，盡量選擇與看房物件條件相似的物件進行比較。
- 同社區、附近建案的待售量：觀察同社區或附近建案的待售量，也能提供重要的市場訊息。如果待售物件數量多，可能代表該地區供過於求，房價可能會有下行的壓力。
三、買房中期│頭期款、房貸怎麼抓？買房簽約要注意什麼？
（一）頭期款怎麼算？自備款要準備多少？
買房時，最重要的是準備好足夠的頭期款，因為頭期款會決定你能夠承擔的房屋總價，也會影響到後續的貸款和每月還款額。而為了準備好頭期款，你需要先了解自己的財務狀況，包括收入、支出和債務等，然後規劃出 1 份合理的預算，確保自己能夠支付得起房子的價格。
除了房子的購買價格，還要考慮到其他相關費用，如稅費、代書費和過戶費等雜支。若房屋需要維護或重新修繕，也同樣會產生額外的費用，因此，最好預留 1 筆緊急備用金，以應對未來可能的開支。
房貸部分，理想情況下貸款金額可以達到房屋總價的 80%，不過實際能貸到的金額還要視銀行的估價而定。在申請銀行貸款的過程中，除了物件本身的價值評估之外，購屋人的信用狀況也會受到銀行的嚴格審核。因此如果你有購房的打算，建議在此之前應暫停任何可能影響信用評分的新信用活動，如辦理新信用卡或申請新的貸款，以免降低信用評分，影響貸款的通過率和利率。
另外，針對不同類型的房屋，所需準備的頭期款比例也有所不同：
- 預售屋：通常建議自備頭期款至少應準備 20% 以上。預售屋一般需要在簽訂合約時支付頭期款，後續才會進行貸款和分期付款。
- 中古屋：建議自備頭期款應至少達房屋總價的 30%。由於中古屋已經有一段屋齡，銀行在估價時可能會較為保守，所以需要較高的頭期款來保證貸款的順利通過。
（二）房屋貸款怎麼貸？如何拿到較好的貸款利率與成數？
選擇房屋貸款時，需留意以下注意事項來選擇適合自己的房貸條件：
- 選擇房貸管道：常見管道有銀行提供的一般房屋貸款、政府購屋補助（如新青年安心成家購屋貸款），建議可以多加比較最適合自己的條件和利率。
- 利率模式：利率模式主要分為固定利率以及會隨著市場變動的浮動利率，也有部份銀行會針對特定族群或期間提供優惠利率，但通常有綁約期間。
- 評估還款能力：評估自己的收入、支出和其他債務，制定合理的還款計劃。確保每月的還款額在你的經濟承受範圍內，不會對日常生活造成過大壓力。
此外，通常銀行針對高收入如 500 大企業員工或是公教人員給予的利率相對會較優惠，因此若是夫妻首次購房，且想節省房貸，房屋可以登記在職業較有利的那方，有助於爭取更優惠的貸款利率，減輕購屋壓力。
那該如何爭取較高的貸款成數呢？
- 提高個人信用評分：想要提高信用分數，可以透過定期繳納帳單、維持良好的銀行往來紀錄來提升，同時降低信用卡循環利息的使用，也不要過度申請信用卡，避免被銀行認為財務負擔過重。
- 財力證明：常見的財力證明包含收入證明、定存單、股票、基金等財產證明。如果有其他收入來源，如租金收入、投資收入等也可以提供相關證明。
- 保證人：如果有必要，也可以找 1 位信用良好且財力雄厚的人作為保證人，這樣可以增加貸款批准的機會並獲得更高的貸款成數。
- 擔保品：常見的擔保品有不動產、有價證券等，提供額外的擔保品可以增加銀行對你還款能力的信心，進而有機會獲得更高的貸款成數。
- 避免購買者名下有其他房貸：名下無其他房貸，代表你有能力負擔新的房貸，降低銀行的風險，這樣可以提高銀行對你還款能力的評估，有助於爭取更高的貸款成數。
（三）買房簽約流程與注意事項
- 簽約：買方和賣方簽署正式的買賣契約，確定房屋交易的條款和條件，如價格、付款方式、交屋日期等。通常在簽約時，買方需要支付訂金，以表明購買意向和進行交易的誠意，並委託代書辦理後續的過戶、稅務等相關事宜。
- 用印：在簽約後，雙方需要在契約書上蓋章或簽名，代書會向地政事務所申請用印，這是進行過戶登記的前置作業。
- 完稅：買方需要繳納相應的稅費，如契稅、印花稅等。繳納完稅費後，應取得完稅證明，以便後續過戶手續。
- 過戶：代書會持用印單、稅單等文件，到地政事務所辦理過戶登記，將房屋所有權移轉至買方名下。
- 交屋：在交屋時，買方應仔細檢查房屋的狀況，確認房屋符合契約上的約定，並檢查是否有損壞或需要修繕的地方，以完成房屋的實際交接。
而簽約前，也必須留意以下這些注意事項：
- 確認不動產現況說明書：詳細檢查不動產現況說明書，確保其所列內容準確，包括房屋的建築年限、面積、結構和任何可能的問題或缺陷。同時也要確認該房產是否涉及法律糾紛或其他問題，如土地、建物所有權爭議、擔保或抵押等。
- 確認各項費用記載：檢查買賣合約中列明的所有費用，包括房價、契稅、印花稅、仲介費用、代書費用等，確保所有費用都清楚且正確地記載在合約中，並釐清哪些費用由買方承擔，哪些由賣方負擔，避免未來出現額外的費用爭議。
- 確認買賣合約書是否雙方當事人親簽證明：買賣合約書上應有雙方當事人的親筆簽名或印章，以確保合約的合法性和有效性。
- 確認付款方式：確定付款方式是否符合雙方約定，包括訂金、首期款、尾款等支付方式和時間。同時確認是否需要使用特定的支付方式，如銀行轉帳或支票，並確保所有支付安排都有記錄。
- 確認交屋相關細節：明確約定交屋的具體日期和條件，確認房屋的交接時間、場所和方式，並再次確認房屋的現況，將可能存在的瑕疵於契約中載明。
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四、買房後期│交屋注意事項有哪些？買房要繳稅嗎？
（一）驗屋注意事項
驗屋是確保房屋狀況符合預期、沒有問題的關鍵步驟，而常見的驗屋方式包括自己驗屋、請設計師驗屋或聘請專門的驗屋公司。驗屋的主要項目通常包括以下幾個方面：
- 天地壁的泥作工程：查看牆面是否有裂縫、剝落或不平整的情況，以及地板是否平整，是否有起翹或損壞的情況。
- 門窗系統：確保所有門窗能正常開關，檢查是否有卡頓或不順暢的情況，並確認門窗的密封條是否完好，才能有效防止風雨和噪音進入室內。
- 排水系統：檢查廚房、衛浴等排水系統是否運作正常，是否有堵塞或漏水的情況。
- 電機設備：確認所有電機設備如照明、插座、開關等是否正常運作，以及配電箱和電線的安裝情況。
- 停車位：確認停車位大小是否與契約相符、停車位是否有漏水或積水等問題。
而如果想要自己驗屋，建議可以準備以下工具並遵循這些注意事項：
- 捲尺：用來測量房屋各個部分的尺寸，如房間面積、門窗尺寸等。
- 手電筒：用來檢視牆角、天花板、地板等陰暗處是否有裂縫、水痕或其他瑕疵，也可以用來檢查水管、電線是否有外露或損壞的情形。
- 硬幣：用硬幣輕敲磁磚，聽聲音即可判斷是否空心。
- 彈珠：用來測試地面的平整度。將彈珠放在不同位置，觀察其是否會滾動，以檢查地面的傾斜程度。
- 有色膠帶：用來標記問題區域，例如牆面裂縫或水漬，方便後續跟進修繕。
- 充電線、手機：用手機拍攝房屋的狀況或問題區域，並記錄驗屋過程中的重要資訊和細節，方便作為日後與賣方或建商溝通的依據。
- 肥皂水：將肥皂水塗抹在管線接縫處，觀察是否有氣泡產生，以判斷是否有縫隙。
🔍「現況交屋」是什麼？
現況交屋指的是買方同意以房屋目前存在的狀態進行交易。也就是說，雖然房屋可能存在一些瑕疵或問題，但買方已經知悉並接受這些情況，在交屋後就不再能以這些問題為由要求賣方負責。
（二）買房要繳什麼稅？
- 契稅：針對買賣移轉取得所有權時課徵，稅率為建物核定契價的 6%。
- 印花稅：印花稅是對房屋買賣合同、契約等書面文件徵收的稅款，稅率為契約價金的 0.1%。
- 房屋稅：房屋稅是對擁有房屋的所有權人每年徵收的稅款，通常以房屋的評定價值為基礎計算，稅率則依房屋用途而定，自住住宅稅率較低，非自住則較高。房屋稅一般在購房後按年度繳納，是持有房產期間的長期性稅費。
- 地價稅：地價稅是對房屋所佔土地的所有權人徵收的稅款，通常依照土地的評定價值或市價進行徵收，同樣是在持有期間每年需繳納的稅費。
五、建設公司推薦：京懋建築─「情感建築，訂製生活」
京懋建築自 2011年成立以來，始終堅持「情感建築，訂製生活」的品牌理念，致力於為客戶提供高品質且精緻的住宅產品。京懋建築不僅追求建築物的外觀美感，更強調內在的品質和實用性，並採用最先進的施工技術和高品質的建材，確保每一個項目的堅固耐用和舒適性。同時，在設計過程中將居住者的需求放在首位，量身訂製出最適合現代人的住宅空間。
京懋建築致力於從居住者的角度洞察與創造需求，提供全新的住宅體驗。我們相信，住宅設計不僅應著重於奢華與美觀，更應強調「服務」的功能，因此我們將建築空間的硬體與軟體結合，創造具有多功能性的住宅空間，並導入專人服務及售後巡檢服務，實現完整的住宅服務概念。
│機能建材│
京懋的建築外觀結合立體美觀與耐久性，並提升空間機能。透過深凹窗設計和高效建材提高遮陽避雨、保溫隔熱效果；並搭配大面開窗、軟水系統、VAF 空氣濾淨與制音樓板，將「光」、「空氣」、「水」、「聲音」、「溫度」等生活必需元素巧妙融入空間，提供無形的服務機能。
│減房哲學│
京懋的減房哲學主張「房間不必多，空間不能小」，以適當的房間面寬與縱深，將豐富的住宅經驗轉化為高機能性設計，營造舒適生活感，為住戶創造更多可能性。
│公設空間│
京懋建築專注於提升使用率和深化住戶在乎的細節，不追求公設項目的多寡，而是以情感訂製的用心規劃咖啡廳、宴會廳、健身房和庭院等公設空間，從空間機能和服務面創造新價值。
│專人服務│
一般建設業在交屋時僅提供硬體保固，採取被動式售服。而京懋建築提供主動式服務，不僅有結構、防水、設備 3 項保固，還從交屋起每 2 年提供 1 次社區居家健檢，專人巡檢機電、排水、門扇、衛浴等 7 大項目，皆由京懋員工親自接洽，確保住戶獲得無斷層的服務體驗。
了解京懋建築「新服務機能宅」訂製的細節價值