7 月 22 日，京懋建設於青埔老街溪第一排的《京懋敦和》舉辦媒體下午茶敘，邀請媒體走進全新落成的水岸住宅現場，實際感受 92 坪大兩房的空間尺度與生活氛圍。
茶敘中，京懋建設范執行長分享近期高總價住宅市場觀察，並說明《京懋敦和》在百坪住宅、低密度基地與水岸生活條件下的產品規劃思考。
范執行長表示，近期市場雖仍受到政策與資金環境影響，但高總價、大坪數、具稀缺條件的成屋產品，反而開始出現一批資產型購屋族群重新評估不動產配置的需求。這類客層多半已有一定資產與居住經驗，購屋目的不只是取得一間房子，而是尋找能承接下一階段生活的產品。
《京懋敦和》規劃 92 坪與 107 坪雙拼產品，其中 107 坪戶別銷售已接近尾聲，近期 92 坪大兩房也成為詢問度相當熱絡的產品。對京懋而言，這並不是單純房間數的議題，而是大坪數住宅如何重新回應成熟客層生活型態的問題。
百坪住宅的價值，在於能提供什麼樣的生活方式
范執行長觀察，《京懋敦和》的客群輪廓相當清楚，多為五、六十歲以上的高階主管、自營商、準退休或已退休族群，子女多已成年，家庭人口相對精簡。他們不一定需要傳統三房、四房，也不一定需要把家規劃成隨時容納多人同住的狀態。
對這一層購屋族群而言，住宅價值已不只在於坪數大小、房間數量，或可以容納多少人，而是空間能不能回應他們正在進入的生活方式：客廳是否開闊、餐廚是否完整、主臥是否放鬆、景觀是否能被看見，日常生活是否能在其中自然展開。
因此，92 坪為什麼規劃大兩房？
范執行長認為，這一層客群真正需要的，不一定是更多房間，而是更符合生活使用的空間配置。更多坪數本身，不必然代表更好的生活；關鍵在於這些坪數如何被分配，能不能讓客餐廚、主臥、玄關、景觀與休閒空間，真正服務每天的生活。
92坪大兩房，重新打開百坪住宅的生活想像
從京懋朗廷會52坪兩房，到京懋一號的68坪兩房、京懋頤和的83坪兩房與京懋泰閤的66坪兩房，再到京懋有方的37坪兩房，京懋建設透過「房間不必多，空間不能小」的規劃思考，在不同坪數產品中的減房空間實踐，京懋在意的是空間能否真正回到生活的使用中。
在《京懋敦和》百坪級距的產品條件下，這套減房空間思維有了更鮮明的發揮。
92 坪大兩房，是因為百坪級距本身擁有更大的尺度，能讓兩房不再只是一般市場裡的小宅想像，是一種更接近休閒、旅居與熟齡生活的配置。
這一次的兩房，不只是室內格局上的兩房，而是由入戶花園、開放式餐廚、雙主臥、主臥綠化陽台、水岸景觀與社區公設共同構成。它更接近一種大樓裡的 Villa 生活，而不是傳統市區兩房產品的放大版。
17米大面寬，把老街溪水岸風光拉進生活空間
《京懋敦和》位於青埔老街溪第一排，基地面向開闊水岸景觀。范執行長在現場說明，這樣的基地條件，讓京懋在規劃時不希望住宅只是向內切分房間，而是要把外部環境、自然景觀與室內生活串連起來。
92 坪大兩房以約 17 米大面寬迎向老街溪，盡可能讓主要生活空間、陽台與臥室都能面向水岸景觀。客廳本身則以約 10 米景窗引入自然光與綠意，讓日常生活不再只面對一面電視牆，而是能與窗外水岸、入戶花園與室內開放空間形成連續的視線關係。
在這樣的配置裡，原本位於客廳前方的陽台被移開，並透過退縮設計轉化為入戶花園；客廳面向外部時，不再被陽台遮蔽視線，而能直接感受老街溪的水岸景觀。另一側主臥前方則保留綠化陽台，形成更具隱私與休憩感的生活角落。
范執行長提到，住在這樣的房子裡，不需要所有空間都圍繞著一面電視牆。坐在客廳，可以往外看老街溪，往內看開放式餐廚與家人的互動，也可以看見入戶花園所形成的綠意轉換。這樣的視線關係，讓住宅不再只是被隔間切分的室內坪數，而是和外部環境一起形成生活感。
開放式餐廚，成為家的生活核心
在室內規劃上，《京懋敦和》延續京懋長期重視的開放式餐廚思維，透過餐廳與廚房之間的串聯，讓餐廚空間成為家的生活核心。
范執行長表示，現代家庭的飲食型態已經和過去不同。輕食、簡餐、烘烤、咖啡與日常交流，逐漸取代過去大量油煙、封閉料理的使用方式。廚房不再只是被隔在角落裡的工作空間，而是家庭互動、朋友聚會與日常生活的一部分。
《京懋敦和》92 坪大兩房以約 2.7 米中島串聯客廳與餐廚，搭配近 12 米客餐廳深度，讓料理、用餐、待客與日常交流形成連續場景。中島在這裡不只是廚房設備，而是餐廳、客廳與日常互動之間的中介；料理、清洗、備餐、擺盤、聊天，都可以在這裡自然發生，因為餐廚空間連續不中斷，餐桌也可依生活習慣配置為長桌或圓桌，形成更有彈性的餐廚使用場景。
對京懋而言，減房空間的重點，不是少做一間房，而是打開了一種新的日常生活想像。過去家庭生活常以客廳與電視牆為中心，如今，餐廚空間反而成為家人互動、朋友聚攏與生活交流的重要場域。
退縮陽台成為入戶花園，讓生活多一段從容轉換
除了開放式餐廚，《京懋敦和》在陽台規劃上，也展現出不同於一般大樓住宅的尺度思考。
一般住宅陽台多半僅作為外掛式附屬空間，尺度有限，也容易成為不易使用的閒置角落。《京懋敦和》則將陽台退縮進室內尺度之中，最深處超過 3 米，讓陽台不只是採光或曬衣的空間，而是可以種植綠意、安置休閒機能、形成生活風景的入戶花園。
這個入戶花園同時具有兩個觀看角度。一面可由客廳透過大面窗看見，延伸客廳的視覺尺度；另一面則可由玄關進入時感受到，使它成為家中第一個景觀聚焦點。透過大面窗與角窗設計，入戶花園不只是進門後的緩衝，而是讓室內空間產生穿透性，也讓綠意真正進入日常生活。
更重要的是，這樣的陽台配置，讓客廳不再被傳統陽台遮擋。原本位於客廳前方的陽台被移開，並轉化為入戶花園，使客廳面向老街溪時能有更完整的視野；另一側主臥前方則保留綠化陽台，形成更具隱私與休憩感的生活角落。
因此，《京懋敦和》所說的垂直 Villa，不是將大樓住宅冠上 Villa 的名稱，而是由大面寬、入戶花園、開放式餐廚、主臥更衣與衛浴尺度、低密度基地與超過 1400 坪開放空間共同支撐，把水岸景觀、休閒尺度與日常生活連在一起，讓高樓住宅也能擁有接近 Villa 的生活感。
從飯店觀察到住宅設計，讓公共空間成為生活的一部分
對京懋而言，好的住宅不只是把室內坪數分配好，也不是把公設做得漂亮而已，而是要思考人從進入基地、走進大廳、穿過中庭、回到家中時，每一段空間如何形成連續的生活經驗。
在茶敘中，執行長以京都與台中谷關的虹夕諾雅為例，說明度假空間往往不是先決定建築形式，而是先理解環境、地景、動線與人的停留方式，再讓建築回應環境；也舉出米蘭寶格麗酒店透過綠意包覆建築、在城市中形成綠洲的手法，說明公共空間不應只是通道或裝飾，而應成為可以停留、轉換與放鬆的生活場域。
這些飯店觀察最後回到同一件事：建築不應只是一棟被使用的房子，而要讓人在其中感受到環境、停留、放鬆與轉換。
這也是《京懋敦和》在基地與公設規劃上想回應的方向。中庭不只是通行動線，而是透過綠覆、水景、涼亭與可漫步的路徑，形成住戶日常可以經過、停留、喝咖啡、散步與接待朋友的公共生活場域。當戶內的開放式餐廚、入戶花園與主臥尺度，延伸到開放空間，「垂直 Villa」就不只是戶型說法，而是一套從家裡到社區的生活經驗。
2129 坪基地僅 88 戶，讓休閒生活從家裡延伸到社區
《京懋敦和》大兩房之所以成立，不只因為戶內空間，也因為整個基地、公設與服務條件共同支撐。
全案基地約 2129 坪，僅規劃 88 戶，建蔽率僅 27.73%，基地開放面積共超過 1400 坪，每戶土地持分約 24 坪，保留大量空地與退縮。一樓約 500 至 600 坪全作公設，沒有店面與一樓住家，而是把基地最好的公共尺度留給住戶共享。
咖啡廳、水景、露天泳池、宴會與休閒空間，讓家的生活範圍不只停留在室內。當朋友來訪、人數較多，或需要更完整的聚會場景時，公共空間可以成為家的延伸；平日獨處、喝咖啡、運動、散步，也可以在社區裡自然發生。
范執行長指出，這類公設與服務並不是單靠漂亮空間就能成立，而需要社區規模、物業服務與日常營運一起支撐。京懋長期經營社區咖啡廳與公設服務，讓它成為住戶日常生活的一部分。
《京懋敦和》的「百坪水岸・垂直 Villa」並不是一句硬套上去的形容詞，而是由老街溪水岸、2129 坪基地、88 戶低密度、27.73% 建蔽率、超過 1400 坪開放空間、一樓無店面全公設、入戶花園、開放餐廚、主臥更衣與衛浴尺度，以及精緻物業與京懋品牌服務共同構成的、一整套的生活體驗。
老街溪第一排，讓百坪水岸 Villa 更具長期價值
隨著高鐵生活圈逐漸成熟，青埔已不只是交通樞紐，而是逐步發展為兼具文化、休閒與居住品質的新核心。青塘園、桃園市立美術館、老街溪水岸與周邊生活建設陸續成形，也讓青埔的居住價值，從交通便利延伸到更完整的生活環境。
范執行長提到，實際購買《京懋敦和》的客戶之中，也有客戶是選擇出售台北住宅，轉而來到青埔水岸生活。即使台北也有如碧潭等水岸環境，但對這類成熟客層而言，青埔同時具備高鐵便利、新市鎮規劃、老街溪水岸、青塘園、美術館與逐漸成熟的生活機能，反而形成另一種更開闊、也更具休閒感的居住選擇。
《京懋敦和》除了水岸景觀與低密度基地條件外，范執行長也以傳統地理格局說明基地條件：老街溪如玉帶環繞，形成「前有來水」的開闊明堂；後方有既有透天社區作為背靠；左側龍邊較高，致善路亦位於龍邊，呈現前有水、後有靠、左右有勢的基地格局。
對高資產與成熟自住客層而言，住宅不只是眼前使用的空間，也包含資產配置、家族傳承與生活品質的綜合判斷。當外部環境逐漸成熟，基地條件愈顯稀有，《京懋敦和》的百坪水岸・垂直 Villa，也不只是 92 坪大兩房的室內配置，而是與老街溪水岸、青埔成熟生活圈與基地格局共同形成的長期價值。
